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Los departamentos que "se pagan solos"
#1
buenas buenas,


No es primera vez que un familiar o un conocido me comenta el tema de los departamentos que se pagan solos, me explican básicamente que uno pone un pie súper bajo (onda 5 palos), y la empresa (intermediaria y que te da hasta el crédito aveces) se encarga de todo lo demás, el dpto se paga solo en base al arriendo, el cual ellos mismos gestionan.

Que opinan de este "negocio", a mi no me da confianza, me imagino que el crédito es de una cantidad de años excesiva y recién empieza a rentar después de como 30 años. Alguno se ha metido en este modelo de negocios?
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#2
Nunca había escuchado de ellos. Lo que me han comentado si, son por ejemplo, tu tienes tu casa, pero dices que la arriendas, onda no sé, te fuiste a vivir con tus taitas o hermano, y tu vivienda la empezas a arrendar, pero a un valor mas alto que el dividendo:
Ejemplo: el dividendo te sale 300mil y la arriendas en 400mil.

Con esto, la entidad bancaria ve que en realidad estás teniendo una entrada mayor a la que estás gastando (a nivel de dividendo), esto lo tienes que comprobar, onda le depositas a tu hermana las lukas y ella te transfiere (mensualmente), por lo que el banco verá los movimientos.
De tal manera, el Banco si solicitas, te dará otro crédito hipotecario...
tengo un amigo que así está con 4 deptos (uno en la playa) y pensando en comprarse un 5o.
Y con todo eso, sacó un credito para comprarse un terreno para el sur, y hacer una especie de camping....
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#3
Lo bueno mencionas es la gran "panacea" de los rentistas, pero siempre está el problema de que un arrendatario no te pague y quedas con tus deudas, más las del o los departamentos

Por esa razón en mi casa solo se compraban casas o departamentos cuando se juntaba plata para tener un buen pie, y guardando siempre algo para eventualidades


En nuestro caso hemos tenido arrendatarios que no pagaron en medio año y dejaron la casa para la caga, y hacer un juicio no era opción, por el tiempo y los costos, así que uno opta por un camino intermedio... Pero a un conocido la cagó una abogada, que se sabía todas las formas de dilatar esos "3 meses que por vía judicial" tiene para irse, para hacerla corta, se fue luego de 2 años y medio, y como se las sabía todas aunque el juicio la condenó, no pago nada, y solo se fue a remate una lavadora y una cama... Y para que te hablo de la deuda de los servicios que no se podían cortar
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#4
Yo tengo 5 depas, lo que te ofrecen es real, es un modelo de negocio muy usado, a mi no me gusta, pero existen personas que no tienen tiempo ni quieren desgartarse buscando alternativas de financiamiento o buscando arrendatarios, logicamente la rentabilidad es mucho menor de que tu hagas la pega, pero toma tiempo especializarse en el tema, es parte del negocio comenter errores si es que quieres aprender de esto y mucho menos si no tienes a nadie que te enseñe.
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#5
Yo tengo 3 departamentos 2 de 1d1b y 1 de 3d2b todos arrendados y sin ningún problema se pagan solos y quedo todos los meses con 240 luquitas a mi favor... es rentable? Si uno de los mejores negocios y cuando ya estén todos pagados mejor aun...

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(12-01-2021, 06:35 PM)cristianhcd escribió: Lo bueno mencionas es la gran "panacea" de los rentistas, pero siempre está el problema de que un arrendatario no te pague y quedas con tus deudas, más las del o los departamentos

Por esa razón en mi casa solo se compraban casas o departamentos cuando se juntaba plata para tener un buen pie, y guardando siempre algo para eventualidades


En nuestro caso hemos tenido arrendatarios que no pagaron en medio año y dejaron la casa para la caga, y hacer un juicio no era opción, por el tiempo y los costos, así que uno opta por un camino intermedio... Pero a un conocido la cagó una abogada, que se sabía todas las formas de dilatar esos "3 meses que por vía judicial" tiene para irse, para hacerla corta, se fue luego de 2 años y medio, y como se las sabía todas aunque el juicio la condenó, no pago nada, y solo se fue a remate una lavadora y una cama... Y para que te hablo de la deuda de los servicios que no se podían cortar
Eso pasa por no saber elegir arrendatarios...

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#6
Eso pasa por no saber elegir arrendatarios...

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Había leído hueas y está estupidez, los arrendatarios son una cosa de cuea, en general los con buenas, mejor digo excelentes referencias son los que han fallado en mi caso
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#7
Puta el modelo de negocio funciona, y bien. Ahora, si quieren entrar mínimo se debe tener ingresos comprobables de 1.2 millones pa los proyectos porque la mayor limitante es la capacidad crediticia de la persona.

El modelo igual está pensado a largo plazo, no esperen convertirse en millonarios por comprar 3 depas. Lo que mas se gana es Plusvalía y quedas con un delta liquidez a tu favor todos los meses por motivo de arriendo.

Lo mejor si son inexpertos total o desconfiados del modelo y no quieren perder tiempo esperando 2 años a que les entreguen un depa es comprar con entrega inmediata, actualmente por tema covid pueden encontrar departamentos en esta modalidad con bono pie de hasta el 15% (no pagas pie, vas sólo con tu crédito)

¿Qué conviene comprar? Ventas privadas o en blanco ya que se obtienen los mejores precios por unidad, sobre todo en las ventas privadas donde se da precio especial por las primeras 50 unidades generalmente. En este tipo de modalidad de compra el pie se puede pagar en cuotas, creo que dependiendo de la fecha de entrega puede ser hasta en 33 cuotas.

Cuando se realizan compras de depas mediante una corredora el usuario no debe pagar ni un peso. Tal vez la mayor limitante que puede tener una persona es pensar que este servicio tendrá un costo adicional o comisión para su persona cosa que no es así. Pero donde si se debe pagar es en el siguiente paso

Ya me entregaron el depa y ahora qué weá hago? Zippy

Arriendas por tu cuenta, buscas perfiles y haces todo el papeleo O le pasas la pega a una corredora/administradora que se encarga de realizar todo este proceso, desde buscar gente que cumpla con los ingresos hasta la firma del contrato. tu simplemente recibes el pago mes a mes, no realizas ningún tipo de tramite mas allá de entregar tu inmueble para su administración. Acá si se cobra, suele ser aprox el 6% del arriendo mensual.

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#8
Otro dato super importante, no te quedes con la primera propiedad que veas. Todos los libros hablan de la regla de ver 100 para comprar 1.

A mi me gustan los departamentos chicos, hechos mierdas en excelentes ubicaciones, se pueden obtener a muy buenos precios, solo tienes que tener un dinero extra para una remodelación, después de eso a Airbnb y le sacas muchas lucas.

Este fue el ultimo que tomé https://www.airbnb.cl/rooms/46279856

Variantes de modelos de negocios inmobiliario existen infinitas, las mas tradicionales con arrendatarios todo el año es buena, pero no es la unica.
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#9
(13-01-2021, 08:55 AM)cristianhcd escribió: Eso pasa por no saber elegir arrendatarios...

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Había leído hueas y está estupidez, los arrendatarios son una cosa de cuea, en general los con buenas, mejor digo excelentes referencias son los que han fallado en mi caso
No elegiste bien y te cagaron no más... te sirve de lección

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#10
(13-01-2021, 01:30 PM)nachin86 escribió: No elegiste bien y te cagaron no más... te sirve de lección

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De hecho no, es casi imposible asegurar que 240 cuotas ejemplo sean pagadas por un arrendatario.

Puede ser el mejor del mundo, pero sin trabajo te puede fallar igual.

Es un poco mas complejo, cuanto se aguanta teniendo 0 arrendatario, porque al final es uno el que hizo el trato con los bancos

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2 odumeros han dado Like a max3_16:
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#11
(14-01-2021, 03:12 PM)max3_16 escribió: De hecho no, es casi imposible asegurar que 240 cuotas ejemplo sean pagadas por un arrendatario.

Puede ser el mejor del mundo, pero sin trabajo te puede fallar igual.

Es un poco mas complejo, cuanto se aguanta teniendo 0 arrendatario, porque al final es uno el que hizo el trato con los bancos

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Tienes que estimar la tasa de desocupación e impagos en tus calculos. Al final el excel es el que manda.

No todas las propiedades son gran negocio. Donde vivo se venden en 180 millones los departamentos y los arriendos son de 400 lks, por ninguna parte te dan los números con un departamento así. Siempre tienes que analizar y sacar conclusiones.
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#12
(14-01-2021, 03:29 PM)criselo escribió: Tienes que estimar la tasa de desocupación e impagos en tus calculos. Al final el excel es el que manda.

No todas las propiedades son gran negocio. Donde vivo se venden en 180 millones los departamentos y los arriendos son de 400 lks, por ninguna parte te dan los números con un departamento así. Siempre tienes que analizar y sacar conclusiones.
Con 5 deptos te va a tocar el nuevo impuesto que suma todas las propiedades?
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#13
(14-01-2021, 03:12 PM)max3_16 escribió: De hecho no, es casi imposible asegurar que 240 cuotas ejemplo sean pagadas por un arrendatario.

Puede ser el mejor del mundo, pero sin trabajo te puede fallar igual.

Es un poco mas complejo, cuanto se aguanta teniendo 0 arrendatario, porque al final es uno el que hizo el trato con los bancos

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Obvio que no se pueden asegurar los arrendatarios pero uno debe mirar las caras antes de firmar contrato... yo tengo arrendados a venezolanos informáticos... ninguna perdió trabajo y teletrabajo así que ningún problema, ahora si le arriendos a venezolanos comida rápida te fuiste a la xuxa... insistió hay que saber a quien arrendarle

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#14
Claro que hay que saber pero también hay un factor suerte. Le arrendaba a una administradora de un conocido restaurante, buen sueldo, antigüedad laboral y con la pandemia se fue a la B pero adicional a ello, en abril terminaba contrato y me devolvió el depto por que quedo embarazada Zippy .
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